投資理財心得分享

想投資房地產又不得其門而入?先來看看REITs吧

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不知道大家在投資這個領域是如何安排標的配置的呢?

如果說是投資房地產收租,想必應該是普遍被認真穩賺不賠的方式,但是投資房地產相對也需要大量的資金,入門相對高了許多


REITs 什麼是 ?

最近研究了一種房地產的投資方式:REITs,中文全名叫做「不動產投資信託」,簡單的說,就像買股票是一樣的概念,買股票時,你的錢不用多到自己開一間公司,而是可以用部分資金成為公司小小小股東這樣,REITs也是一樣,由很多人集資買下各類型的房地產如購物中心、商辦、旅館、公寓等,然後由專業管理團隊幫你出租,一來你的資金不需要大到可以自己買下房地產,二來出租、維修的問題你也不用操心,還能擁有房地產交易或增值的利潤!

咦~有這樣好康的投資方法?怎麼不早說!!


REITs 獲利來源及風險

不得不說注意到REITs也是因為在近10年間REITs的投資報酬好的不像話,這不難理解,畢竟看看這10年的房價成長,所以才說想到〝投資房地產〞根本就跟穩賺是等號的

加上REITs的90%收益都會分給投資人(美國跟香港的規定都是喔),所以投資REITs的獲利穩定,透過投資不同國家或不同產業類型的REITs,其年化報酬率就可接近指數投資的報酬率(全球REITs近10年的年化報酬率達11.5%),加上定期的配息可以打造現金流的優點,相當適合放入資產配置的一環

但是萬事都有個但是…

REITs的獲利來源主要就是租金,獲利的前提是沒有租不出去的問題,這樣想也很合理啊,不管怎麼景氣或不景氣,房子還是要租的吧!但是REITs次要的收入來源就房地產本身的漲跌價差,而景氣差就會影響房地產的價格!

而且從這次肺炎的疫情看來,大部分的REITs跌幅不比S&P500或是NASDAQ指數小,風險不比股票市場低!因此在資產配置上的比例要控制好,才不會在空頭時過度恐慌~
而且疫情過後房地產的趨勢也可能產生變化,從遠距工作、網路購物取代實體消費,店面或是辦公室的存在好像漸漸不是那麼必要,所以應多觀察未來購物中心跟商辦的承租率或是欠租的情形是否有變嚴峻

話雖如此,房地產耶~不了解一下嗎?REITs還是有些值得參考的地方唷


REITs 種類有哪些?


一、權益型REITs(Equity REITs)

權益型REITs是直接投資不動產實業與經營的,它主要收入來源是租金,有九成以上的REITs都是權益型


二、抵押型REITs(Mortgage REITs)

抵押型REITs並沒有直接投資房地產,而是放貸款給需要資金的建設公司或經營者或投資不動產抵押貸款證券等,收入就來自於他們的貸款利息


三、混合型REITs(Hybrid REITs)

顧名思義就是混合以上兩種的REITs囉~


因此權益型REITs與抵押型REITs兩者之間的主要差異,抵押型REITs的風險高於權益型REITs,且權益型REITs具抗通膨能力,而抵押型REITs與貸款相當密切所以對於升息很敏感,升息循環中的收益會持續下降,不過就配息率而言,抵押型REITs就穩穩勝出拉

權益型REITs抵押型REITs
投資風險較低較高
抗通膨能力較高較低
與利息敏感度較低較高
配息率較低


REITs 的優點有哪些?

1.抗通膨

降低通膨的風險除了投資抗通膨債ETF以外,REITs也是值得考慮的投資標的,因為大部分房租會跟著通膨一起上升,且租金的成長 > 通膨


2.穩定現金流

指數投資雖然可以有很好的年化報酬率,然而配息相當低,無法創造足夠的現金流,此時適量配置REITs這種高息的商品,就可以維持每個月持續流入的被動收入


3.流動性佳

可直接在集中市場內交易的REITs,交易跟股票一樣方便,又省去了直接交易房產的高稅負,不用花大把資金自己投入房地產,小錢也能加入包租公(婆)一族,是對小資族來說投資房地產最友善的投資方案


REITs 領域如何投資?

如果不想細細挑選每隻REITs的話,可以選擇REITs的ETF,像是Vanguard Real Estate ETF(VNQ)美國規模最大的房地產ETF,直接打包美國各大REITs,像是指數投資那樣,直接避免雞蛋放到同個籃子裡;當然這樣的標的還有像是VNQI、RWO、SCHH…等,就不一一介紹,
想更深入了解的話,可以參考下方的推薦書單

投資美股ETF可參考:
eToro 海外投資交易帳戶介紹、註冊教學與使用分享
Firstrade 第一證券推薦與使用心得


REITs 推薦書單

目前市面上沒有看到一整本書只介紹REITs的,因此推薦的書是目前介紹REITs的篇幅較多者(或是有哪本完整介紹REITs漏掉的話也可以跟表格控分享~)


現金流為王

主要是介紹如何將REITs和債劵形成穩定的現金流組合,透過部分槓桿來打造加速財富自由的資產配置;本書目前還沒有台灣出版社出版,所以銷售的價格稍貴些,但值得一看

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REITs 推薦書單  現金流為王
圖片來源:博客來網路書店 現金流為王


懶系投資

這本書主要是介紹穩定配息的交易商品,包括:REITs、公司債、ETD、優先股…等,除了認識 REITs外,還告訴你更多穩定配息的商品,並分析每種商品的風險報酬,來打造你的懶系被動收入!本來這本也只有在香港出版,今年在台灣出版啦~可以花更少的錢買到好書,超划算XD

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當然,如果還是想要實質擁有房地產在手上的感覺,也有很多教戰手冊之類的介紹,像是「RICHARK 財富方舟」就是提供個人資產配置規劃理財顧問、生涯規劃引導,並搭配理財及房地產系列課程學習及建置個人被動收入系統,並且開設相關專業能力提升課程,主題系列課程、理財系列課程,讓你先上課,再上場

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